Дду существенные условия

ДДУ – что это? Договор долевого участия: заключение

Регистрацией данного документа занимается Росреестр. ДДУ, согласно действующим законодательным нормам, подлежат обязательной регистрации. В них не должны содержаться пункты, которые тем или иным образом ущемляют права дольщиков. При покупке квартиры в строящемся доме необходимо проверить документацию на участок земли. В пункте договора о типе участия должен быть указан тип сооружения (многоквартирное или высотное здание, малоэтажное строительство). Прочих формулировок быть не должно, иначе подобные действия расцениваются как мошеннические.

  • Информация о строительной организации в ДДУ должна быть полной (адрес, наименование, уполномоченные лица) и совпадать с данными в проектных и разрешительных документах.
  • Если регистрация осуществляется представителем застройщика, у него должна быть документация о делегировании этих прав.
  • ДДУ должен содержать подробное описание объекта и сроки сдачи.
  • Должен быть подписан гарантийный срок (5 лет в случае жилых помещений).
  • В ДДУ должна отражаться информация о площади квартиры, условиях оплаты в случаях ее изменения.
  • Не допускается наличие в договоре пунктов, которые гласят о самовольном изменении застройщиком документации.
  • Договор признается действительным до момента полного выполнения обязательств сторонами.
  • Сроки сдачи в эксплуатацию должны быть точными.
  • Список форс-мажорных обстоятельств, прописанных в ДДУ, не может быть большим. Допускаются следующие формулировки – война, теракт, природные катаклизмы.
  • Возводимый объект не считается качественно построенным, если он не введен в эксплуатацию. Этот момент должен быть описан в договоре.
  • Стоимость жилья должна указываться в расчете на 1 квадратный метр в российской либо другой, иностранной валюте с фиксированным курсом.
  • Обязанности дольщика могут считаться выполненными с момента внесения средств в банк на счета застройщика.
  • Должен быть описан порядок процедуры расторжения договора, размера штрафных санкций.
  • ДДУ должен содержать условия возмещения расходов дольщика при наличии существенных недостатков объекта.
  • По договору застройщик вправе использовать средства дольщика только для возведения объекта.
  • Не должны присутствовать пункты о заключении договоров с третьими организациями (например, с управляющей компанией).

Городская квартира

Вначале застройщиком на регистрацию подается договор с самым первым участником. Одновременно с этим договором представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

К указанию срока в договорах застройщик относится особенно трепетно и стремится указать срок с запасом, поскольку в случае нарушения срока передачи объекта участнику застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Считается ли ДДУ основным договором по ПДКП

Заключил со строительной компанией предварительный договор купли продажи (ПДКП) квартиры, по которому застройщик должен до определенного в договоре срока построить квартиру, оформить её в собственность и заключить со мной основной договор купли продажи квартиры, по которому я получу квартиру и оформлю ее в собственность. В договоре сказано, что договор действует до момента исполнения сторонами своих обязательств. В настоящее время все сроки по договору, в течении которых застройщик должен оформить со мной основной договор прошли. Дом не достроен. В собственность оформлять пока нечего. Мной обязательства перед застройщиком выполнены (вся сумма внесена). По ПДКП я в настоящее время имею право востребовать свои деньги + проценты штрафа по ставке рефинансирования за весь срок с момента оплаты. В настоящее время застройщик предлагает заключить ДДУ, соответствующий ФЗ-214 на ту же квартиру с зачетом всех внесенных средств и учетом всех существенных положений ПДКП. Но в ДДУ фигурирует новый срок сдачи дома, а также штрафные санкции к застройщику, если он не уложится в эти сроки, — а именно проценты от цены договора в виде 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Изменить что-то в ДДУ застройщик не соглашается. Получается, что подписывая ДДУ я смогу вернуть свои деньги только, если застройщик не уложится в этот новый срок сдачи дома, а также уже с меньшими процентами. Т.е. условия по ДДУ менее «выгодные», чем по ПДКП, но по ДДУ я более защищен законом, чем по ПДКП, а также по ДДУ на момент окончания строительства смогу оформить квартиру в собственность. Также в ПДКП есть такое условие, что, если застройщик предложит мне подписать основной договор, а я откажусь, то он имеет право расторгнуть со мной ПДКП и взять себя неустойку в размере 10% от цены договора.

Интересное:  Снилс как поменять при смене фамилии

Кратко, если получится: в предварительных договорах должен быть указан срок, в течении которого должен быть заключен основной договор. При этом обычно одна из сторон должна обратиться к другой с требованием о заключении основного договора. Например, срок — 1 год. Если за год никто не обратится с требованием о заключении основного договора, до предварительный договор утрачивает свою силу. Предварительный договор заключается тогда, когда основной договор невозможно заключить в силу каких-либо обстоятельств, и наступление этих обстоятельств не зависит от воли сторон. В данном случае, я таких обстоятельств не вижу., так как окончание строительства дома зависит исключительно от застройщика. Однако по вашему ПДКП вы фактически свои обязательства уже выполнили, поэтому, согласитесь, глупо заключать основной договор купли-продажи, в котором вы обязуетесь оплатить стоимость квартиры, которую уже оплатили ранее, то есть новых обязательств договор купли-продажи для вас уже не создаст.

Существенные условия ДДУ

3) Порядок внесения платежей, их расчет и перерасчет. Все расчеты в России проводятся в рублях, но в договоре, как правило, расчеты привязываются к курсу доллара. И часто возникают конфликты: по какому курсу платить. Поэтому в договор полезно добавить формулировку типа: «Расчеты в рублях эквивалентно курсу доллара по курсу ЦБ на день оплаты». Не стоит идти на заключение договора,, где не определена конечная цена, — в этом случае дольщик становиться заложником фирмы-продавца.

В зависимости от этого, с кем из указанных субъектов вы вступаете в договорные отношения, вам необходимо установить, все ли документы, которые нужны для заключения инвестиционного договора, имеются у данного субъекта. Кроме того, вам необходимо ознакомиться с договорами, на основании которых субъект будет иметь право после окончания строительства передать вам квартиру в собственность.

Существенные отличия договоров ДДУ и ЖСК

  • Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в УФРС таким же образом, как и договор по купле-продаже недвижимости на вторичном рынке. Договор ЖСК не подлежит регистрации в УФРС. Поэтому покупатели, приобретающие жильё по ДДУ застрахованы от двойных продаж, а покупатели по договорам ЖСК – нет.

  • В Договоре по ФЗ 214 или в ДДУ четко оговорены сроки окончания строительства. Если застройщик не укладывается в эти сроки, он выплачивает существенные штрафы. Практика показывает, что застройщики, работающие по ФЗ 214, укладываются в сроки. По договору ЖСК компания-застройщик не несет никакой ответственности за нарушение сроков.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве

Как правило, в ДДУ окончательной и не подлежащей пересмотру устанавливается стоимость одного квадратного метра общей площади подлежащего передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства. При этом цена договора рассчитывается как произведение стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства и общей проектной площади объекта долевого строительства. В связи с тем, что технология строительства – сложный процесс, фактическая площадь объекта долевого строительства может отличаться от его проектной площади. По завершении строительства многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости проводят техническую инвентаризацию, по результатам которой происходит уточнение общей площади объекта долевого строительства. И именно с учетом изменений фактической общей площади объекта долевого строительства происходит корректировка цены договора, подлежащей уплате участником долевого строительства. Корректировка цены договора производится по той же формуле – стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства умножается на фактическую площадь объекта долевого строительства.

Это означает, что застройщик обязан указать в договоре не только предполагаемый (предварительный) срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, но и срок передачи квартиры в собственность участнику долевого строительства. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного ДДУ срока. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту либо иному документу о передаче.

Существенные условия ДДУ — как не упустить важное при его составлении

Неспроста название соглашения – «договор». Ведь он должен выражать взаимные желания обеих сторон. Нормы и ГК РФ, и ФЗ №214 позволяют участнику долевого строительства право вносить изменения в представленный ему экземпляр договора. Конечно, сами его существенные условия поменять не получится, а вот поспорить с их формулировкой – можно. Кроме того, позволительно отказаться от некоторых дополнительных необязательных условий либо наоборот, внести свои.

В конечном счете, дополнительные пункты договора долевого участия – это более развернутое и подробное изложение его основных положений. Такие дополнительные условия договора долевого участия в строительстве появляются в зависимости от самых разнообразных причин. Начиная от субъективных характеристик самого объекта строительства и заканчивая индивидуальными особенностями фирмы-застройщика или участника долевого строительства. А потому их количество может быть весьма велико.

Договор участия в долевом строительстве – защита граждан от недобросовестных застройщиков

Признание таких договоров договором участия в долевом строительстве – один из способов защиты прав пострадавших граждан. На сегодняшний день он активно используется в юридической практике (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 25 августа 2014 г. по делу № 33-4780, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15 мая 2014 г. № 33-6142/2014 по делу № 2-3916/2013, Апелляционное определение Московского городского суда от 12 сентября 2014 г. по делу № 33-19862/14, Решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 24 июня 2014 г.).

Касательно соответствия лица, осуществляющего строительство, требованиям, предъявляемым к застройщику, имеются следующие доказательства. Поскольку компания имеет на праве аренды земельный участок, разрешение на строительство, опубликовало проектную декларацию в Интернете на своем сайте и привлекло денежные средства для строительства блокированного жилого дома, факт ее признания застройщиком неоспорим.

Обязательные условия договора долевого участия в строительстве

  • Квартира достается новенькая, чистая, попросту – не б/у. В ее стенах жильцы начинают все с нуля, не напрягаются мыслями о том, кто и как здесь жил до них, им не придется выгребать чужую грязь и со временем обнаруживать неприятные сюрпризы;
  • Низкая стоимость жилья – и чем на более ранней стадии строительства подписать ДДУ, тем меньше обойдется квадратный метр. К моменту сдачи дома этот показатель может увеличиться аж до 50%;
  • В отличие от квартир в уже сданном доме, на этапе его строительства куда больше выбор и по этажности, и по квадратуре, и по планировке. Можно обговорить с застройщиком некоторые нюансы, подстроив под себя жилье, чтобы после заселения не пришлось ничего переделывать;
  • Возможность отслеживать и контролировать процесс – дольщики с удовольствием следят за стадиями строительства, периодически наведываясь на объект в допустимое время. Можно смело снимать на фото и видео свой будущий дом и квартиру, чтобы показать потом своим детям, как это было. Да и за качеством строительства нелишне понаблюдать, а если что не так – требовать делать как положено.

Главная проблема участия в долевом строительстве – нужно платить за то, чего либо еще вообще нет, либо дом уже строится, но жить в нем, по понятным причинам, еще нельзя. То есть, участникам еще и нужен на время строительства другой угол, и, как правило, им становится съемная квартира, а это дополнительные затраты. И хорошо еще, если застройщик неукоснительно соблюдет свою часть обязательства и вовремя сдаст объект, а не заморозит его на неопределенный срок, превратит в долгострой. Это второй возможный существенный минус данной затеи.

Существенные условия договора долевого участия в строительстве

В залоге у дольщика после регистрации появляются права залога на земельный участок или иной актив. Это должно помочь получить обратно свои средства в случае банкротства компании. На деле особых преимуществ это не несет и желательно оценивать риски банкротства еще до выбора объекта и застройщика.

Цена договора фиксированная и не подлежит изменению. Многие застройщики пытаются обойти эту норму с целью заработать еще немного при получении ключей — например, за вывоз мусора или обслуживание дома. В таких случаях цену договора называют по-другому — например “доля участия”. Положений закона, запрещающих увеличивать долю участия, нет. Дополнительные затраты могут быть при увеличении площади квартиры, что вполне нормально, учитывая возможную строительную погрешность. Если ваша квартира в процессе строительства выросла на один квадратный метр, доплата должна рассчитываться из расчета той его цены, по которой вы приобретали недвижимость.

Ссылка на основную публикацию