Уступка права по дду

Покупка квартиры по переуступке

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

Процедура переуступки прав по договору долевого участия в строительстве

Как правило, в первоначальном соглашении присутствует пункт, указывающий на обязанность первого дольщика уведомлять об оформлении цессии. На практике бывали случаи, когда застройщик отказывался от передачи жилья новому цессионарию, либо его получал тот покупатель, с кем застройщик вступил в договорные отношения на начальном этапе.

В юриспруденции нередко встречаются виды трёхстороннего соглашения цессии. Это очень удобно, поскольку согласие всех сторон присутствует в одном документе. Который обладает высокой степенью неоспоримости, а также позволяет эффективно устранить лишние проблемы. Сторонами могут выступать как физические, так и юридические лица. Часто его оформляют на начальных стадиях строительства жилья, где третьей стороной выступает компания — застройщик. Помешать заключению тройственного соглашения могут только оговоренные ранее условия, возникающие при подписании предыдущих документов. Остальные моменты и пути их решения сохраняются в том же порядке.

Уступка права требования по договору долевого строительства

Если первоначальным инвестором является подрядчик, обычно между ним и застройщиком существует договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам — договору долевого участия и договору подряда — производится зачет. В этом случае покупатель должен проверить указанные договоры, документы о выполнении работ, соглашения о зачете, справку от застройщика, подтверждающую, что зачет произошел и контрагенты не имеют друг к другу взаимных претензий.

Возможна еще более сложная ситуация, когда между подрядчиком и застройщиком существует договор поставки или подряда, но договор участия в долевом строительстве при этом заключается не с подрядчиком, а с застройщиком. Оплата производится не в адрес застройщика, а в адрес поставщика или подрядчика. В таком случае между застройщиком, подрядчиком и инвестором, которому уступаются права требования на квартиру, заключается трехстороннее соглашение или выдается письмо с просьбой об исполнении обязательств в пользу третьего лица, в котором застройщик просит произвести оплату не в свой адрес, а в адрес подрядчика.

Интересное:  Как получить инн при смене фамилии

Переуступка прав требования по договору долевого участия

  • переход прав в результате сделки, называемой уступкой требования на договорных условиях;
  • передача прав дольщика лицу, который определен таковым законодательством. Это может быть наследование в результате смерти владельца доли, или переход прав от одного юридического лица к другому, созданному на месте старого;
  • получение прав дольщика другим лицом в результате судебного решения.

Внимание! Тем не менее, первоначальный обладатель доли должен отвечать лишь за действительность самого права востребовать ее в строящемся доме. Согласно статье № 390 ГК, он может также разделить ответственность по выполнению конечных обязательств с застройщиком, но только если подобное будет отдельно указано в договоре.

Уступка прав неустойки по ДДУ

В результате сделка выгодна и для дольщика, и для того, кому уступаются права на получение неустойки: первый получает компенсацию сразу (чаще всего, хотя возможны и другие варианты – например, после того как застройщик выплатит компенсацию), а второй – перспективу получения прибыли, ведь компенсация дольщику меньше, чем итоговая неустойка от строительной компании.

Если застройщик задерживает сдачу дома и передачу квартиры, дольщики, согласно законодательству, имеют право на получение неустойки. Однако не каждый участник долевого строительства хочет тратить время и силы на разбирательства со строительной компанией, суды и другие неприятные процедуры.

Договор переуступки: цессия в подробностях

  1. Свидетельство о государственной регистрации.
  2. Проект на строительство. В него должны входить:
    • разрешение на возведение жилого дома;
    • конечный срок завершения строительства жилого дома;
    • этап, на котором находится строительство;
    • указана цель проекта;
    • права на землю (если строительство жилого дома осуществляется на основании договора аренды, то в нем должен быть проставлен метраж участка и его кадастровый номер).
  3. Свидетельство о постановке в налоговую инспекцию.
  4. Документы на землю: выяснить, на каком основании на конкретном участке строится жилой комплекс. Допустимо всего два варианта: строительство ведется на основании договора аренды или же земля находится в собственности застройщика (в этом случае у строительной фирмы должно иметься свидетельство о праве собственности на земельный участок с указанием адреса).
  5. Разрешение от администрации населенного пункта на строительство.
  6. Бухгалтерские документы за текущий и предыдущий кварталы.
  7. Проектная декларация (вас в ней в первую очередь должен интересовать указанный способ исполнения обязательств застройщиком).
  8. Договор, в котором досконально прописаны источники финансирования строительства конкретной новостройки.

Для получения согласия на продажу придется снова посетить офис застройщика. Будьте готовы к тому, что за выдачу согласия на переуступку застройщику придется заплатить внушительную сумму. Высчитывается следующим образом: 5% от суммы, по которой вы продаете свою недвижимость (проценты могут быть другими, все зависит от «аппетита» застройщика). Для примера: покупка квартиры напрямую у застройщика обошлась вам в 1,3 млн. руб. С покупателем вы договорились на 1,8 млн. руб.

Интересное:  Льготы представляемые ветеранам боевых действий по уплате налога на машину в республике коми

Переуступка прав требования по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве

  • документы, подтверждающие личность;
  • согласие всех заинтересованных сторон;
  • соглашение на покупку, подписанное ранее с застройщиком;
  • сведения о задолженности перед организацией или справку о перераспределении долга новому собственнику;
  • разрешение компании-застройщика на переуступку существующих прав;
  • подтверждение от финансово-кредитной организации и соглашение по ссуде, при ипотечном кредитовании.
  • проверить наличие необходимой документации у компании-застройщика;
  • изучить бумаги, справки дольщика и проверить информацию на ее соответствие реальным данным;
  • запросить сведения из единого реестра недвижимости;
  • получить разрешение от застройщика, подтверждение об отсутствии задолженности;
  • согласие от финансово-кредитного учреждения, если недвижимость была приобретена с ипотекой;
  • при наличии у покупателя супруга (супруги) потребуется согласие родственника на подписание соглашения.

Переуступка прав по ДДУ: возможные риски дольщиков

Договор может быть заключен только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Согласно российскому гражданскому законодательству, право, подлежащее регистрации, возникает для третьих лиц с момента такой регистрации. Стало быть и передано может быть только зарегистрированное право. Перед приобретением необходимо удостовериться в том, что договор, права по которому вам уступают, прошел регистрацию в установленном законом порядке.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

Особенности переуступки без согласия застройщика

  • город и место заключения сделки;
  • дата составления;
  • адреса, паспортные данные сторон процесса;
  • предмет договора;
  • реквизиты основного документа, являющегося основанием для переуступки (ДДУ);
  • адрес местонахождения объекта недвижимости;
  • технические параметры помещения – номер квартиры, этаж, количество комнат, общая проектная площадь;
  • оценка права требования (стоимость);
  • способ передачи денежных средств за передачу права от одной стороны к другой;
  • перечень документации, подлежащей передаче от одной стороны к другой, и сроки такой передачи;
  • права и обязанности сторон по договору;
  • прочие положения;
  • подписи сторон с расшифровкой.

В противном случае, на основании ст. 382 ГК РФ, покупатель, к которому перейдет право требования, будет нести все риски связанных с этим неблагоприятных последствий. В частности, конечный покупатель может быть лишен права требовать с застройщика неустойку за срыв сроков строительства.

Заключение договора цессии (уступки права требования) в долевом строительстве

Согласно закону по договору уступки права требования новый дольщик принимает весь объем прав и обязанностей, принадлежавших прежнему дольщику. Соответственно, новому лицу крайне важно получить копию первоначального договора долевого участия, который может содержать иные условия, чем указаны в договоре цессии.

Согласно действующему закону новый дольщик обладает всем объемом прав, предусмотренным первоначальным ДДУ, Законом № 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей, то есть он вправе, например, взыскать неустойку, которая образовалось до момента перехода к нему прав, предъявить претензии по качеству возводимого объекта, которые ему стали уже после перехода прав и т.д.

Ссылка на основную публикацию