Судебная практика по обманутым дольщикам

7 проблем обманутых дольщиков

Вывод суда: требования истцов удовлетворены. Общее имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от их собственности (ст. 8 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», действовавшего на момент рассмотрения дела).

Обстоятельства дела: после заключения договора с дольщиком, в проектную декларацию указанного дома внесены изменения: срок ввода в эксплуатацию здания изменен на более поздний. Причина – недостаток денежных средств. Дольщик на предложение изменить договор не отреагировал, однако большая часть участников долевого строительства дома с предложением согласилась.

Обманутые дольщики

Не стоит сразу принимать кардинальные меры – обращение в суд должно стать самой последней санкцией, принятой после того, как все другие способы решения проблемы будут исчерпаны. Начинать следует с диалога, во время которого надлежит выработать план дальнейших совместных действий, поскольку дольщики являются не покупателями, а партнерами застройщика и выступить в этой роли следует именно сейчас. Если застройщик не выполнил своих обязательств в связи с экономическим или правовым форс-мажором, который не был предусмотрен на этапе подготовки к строительству, выход можно найти, пригласив в качестве третьей стороны представителей местных властей, которые будут курировать этот вопрос и со своей стороны посодействуют строительству.

Убедившись, что речь идет о мошенничестве, обманутым дольщикам лучше действовать сообща, выбрав своих представителей – членов инициативной группы, которые будут от имени всех участников общаться с адвокатом, следователем, представителями застройщика. Конечно, можно подавать иск от собственного имени, но в данном случае «массовость» (а еще лучше, привлечение к проблеме журналистов местных телеканалов и репортеров печатных изданий) играет на руку пайщикам – громкое дело не будут расследовать «спустя рукава», да и судебные инстанции не станут тянуть с рассмотрением дела.

Судебная практика по снижению неустойки

Те дольщики, которые уже завершили стадию судебной «борьбы» с недобросовестными застройщиками, уже не понаслышке знают, что не всегда можно добиться справедливости даже при помощи «справедливой» Фемиды. Установленные Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. » санкции за несвоевременную сдачу жилья несоразмерны последствиям нарушения обязательств и могут быть снижены. К такому выводу приходит большинство судов общей юрисдикции.

Особое внимание привлекает аргумент судов о том, «предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки», и это при том обстоятельстве, что требуемый размер неустойки является законным, а не установлен соглашением сторон.

Обманутая дольщица через суд смогла вернуть свои деньги

В октябре 2007 года женщина заключила с компанией ООО «Стройтехника» договор об уступке права требования, по которому компания уступила, а она приняла на себя право требования от ООО СК «Консоль» однокомнатной квартиры общей площадью 42,2 кв.м на 10 этаже. За квартиру истица внесла в кассу «Стройтехники» 1 млн 180 тыс. рублей. Однако строительство дома до настоящего времени не завершено и квартира по акту дольщице не передана.

Интересное:  Стоимость госпошлины за регистрацию брака

Вместе с тем, краевой суд не согласился с единственным ответчиком по делу. Суд разъяснил, что компания ООО СК «Консоль» реорганизована путем разделения на три фирмы, которые являются ее правопреемниками по всем правам и обязательствам согласно разделительному балансу. Однако кредиторское обязательство перед истицей безотносительно и не конкретизировано в суммовом выражении, поскольку данный жилой дом в разделительном балансе вообще не указан.

Обманутые дольщики: как отстоять свои права

Какой характер прошения необходимо обозначить в заявлении, зависит от конкретной ситуации. Перед подачей искового заявления необходимо учитывать много факторов: форму договорных отношений, финансовое состояние застройщика, строительную готовность объекта и прочие. Все это влияет на формирование конкретных требований, которые участник прописывает в исковом заявлении.

По опыту ряда подмосковных городов, вмешательство администрации помогало найти компенсационные механизмы. Среди таких механизмов – денежная компенсация, перевод уплаченной суммы на другой объект строительства. Безусловно, объединение дольщиков, использование государственных механизмов и общественные обращения очень целесообразны. Лучший выход – объединяться в общественные организации, которые не требуется регистрировать. Объединению дольщиков проще бороться за свои права, чем отдельному человеку. Такие обращения очень значимы – с ними можно доходить до Администрации Президента.

Помощь обманутым дольщикам

Наша юридическая компания — это высококвалифицированная правовая помощь по всем юридическим вопросам, связанным с возникновением, изменением, осуществлением и прекращением прав владения, пользования, распоряжения любым недвижимым имуществом, а также другим правовым вопросам, которые тесно связанны с жилищным, гражданским, семейным, административным и земельным правом, а также судебной защитой прав и законных интересов физических и юридических лиц, представление их интересов в государственных органах и органах местного самоуправления.

Мы можем гарантировать Вам, как участникам рынка недвижимости, защиту нарушенных прав и законных интересов. В этом направлении жилищные юристы нашей компании осуществляют комплексное юридическое сопровождение и предоставят исчерпывающие консультации и совершат все законные действия по обеспечению и восстановлению нарушенных прав вплоть до их судебной защиты.

В Саратове впервые сформирована судебная практика, гарантирующая обманутым дольщикам получение своих квартир после окончания строительства всего многоквартирного дома

Юристы ЮБ «Аргументъ» составили исковые заявления к ЖСК «Комфорт» и подали их в суд, для того чтобы право на эти квартиры закрепить за обманутыми дольщиками. При этом, по заявлению юристов, на спорные квартиры был наложен арест до тех пор, пока это имущество не будет передано обманутым дольщикам.

Свои обязательства перед ЖСК «Дельфин и К» дольщики выполнили в полном объеме. Взносы за квартиры были внесены. По договору дом должен ввестись в эксплуатацию в срок — 4-й квартал 2008 года. Но этого не произошло, так как ЖСК «Дельфин и К» в марте 2010 года был признан банкротом ввиду того, что у ЖСК образовалась задолженность перед кредиторами.

Интересное:  Смена пенсионного свидетельства при смене фамилии

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Рамонский районный суд Воронежской области, а вслед за ним Воронежский областной суд Макаровой отказали. Они исходили из того, что между ООО «БалтАвтоТрейд-М»и ООО «Модус-Воронеж» нет никаких договорных отношений. Это значит, что после обращения в ООО «Модус-Воронеж» гарантийные обязательства на авто Макаровой прекратились, а ООО «БалтАвтоТрейд-М» не может нести ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств третьими лицами (ООО «Модус-Воронеж»).

Застройщик «ТехноСтройОлимп» должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал. Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости «ТехноСтройОлимп» дольщику не вернула и не уплатила неустойку — более того, попыталась получить с него деньги. В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд, но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд. ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности. Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).

Обманутые дольщики пришли в арбитражные суды

Суд первой инстанции требование дольщика удовлетворил. Апелляция и кассация отказали, но не потому, что нельзя признать право собственности на «незавершенку» (позиции СОЮ и ВАС по этому вопросу различаются), а по более простой причине. ТСЖ заявило о том, что оно заключило с частью дольщиков соглашение, предусматривающее дополнительную оплату приобретаемых квартир. Заявитель, заранее и полностью внесший основные платежи по договору, в допсоглашении не участвовал. Тем не менее суды апелляционной и кассационной инстанций постановили, что дольщик обязан доплачивать, поскольку у ТСЖ в принципе есть право компенсации своих расходов. Доводы гражданина-дольщика о том, что допсоглашение части дольщиков с ТСЖ ничтожно, арбитражный суд счел невозможным оценивать в рамках дела о банкротстве застройщика.

Председатель банкротного судебного состава Арбитражного суда Москвы Павел Марков констатировал, что банкротство застройщиков вызывает «много тупиковых вопросов». В частности, проблему подсудности дел. Специальные нормы закона о банкротстве дали право суду, рассматривающего дело по месту нахождения застройщика-банкрота, передать это дело в суд по месту нахождения строительства. Павел Марков рассказал забавный казус: суд в Татарстане передал в Москву дело о банкротстве татарского застройщика, зарегистрированного в Москве. Павел Марков, к которому попало это дело, воспользовался правом передать дело обратно в Татарстан, где находились строительные объекты.

Ссылка на основную публикацию