Раздел нежилого здания на помещения

Нежилое здание принадлежит разным собственникам

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В приведенной ситуации, на наш взгляд, лицо, действующее от имени муниципального образования, вправе с соблюдением порядка, предусмотренного Законом N 44-ФЗ, заключить контракт, предусматривающий ремонт крыши здания. До этого между всеми собственниками помещений в здании целесообразно заключить соглашение, предусматривающее такой способ ремонта общего имущества и последующее возмещение остальными сособственниками муниципальному образованию его расходов на ремонт.

Обоснование позиции:
Вопрос о порядке содержания общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, законом прямо не урегулирован. В связи с этим Пленум ВАС РФ в п. 1 постановления от 23.07.2009 N 64 (далее — Постановление N 64) разъяснил, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 289, 290, 249 ГК РФ, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества. Согласно приведенным нормам собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (в частности общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения). При этом каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Отметим, что этот подход распространяется не только на собственников помещений, но и на лиц, которым соответствующие помещения принадлежат на ином вещном праве, в частности на праве хозяйственного ведения (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23.09.2014 N Ф10-3133/14 по делу N А68-1196/2014, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 N 10АП-4521/13, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 N 15АП-21399/13)*(1).
Таким образом, поскольку крыша здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, относится к общему имуществу этого здания*(2) и субъект права хозяйственного ведения (унитарное предприятие), и собственники иных помещений в нежилом здании (муниципальное образование и индивидуальный предприниматель) должны нести расходы на содержание (ремонт) этого имущества соразмерно со своей долей в праве собственности на общее имущество здания.
Как указано в п. 4 Постановления N 64, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. Иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество может быть определен судом, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании (п. 4, п. 5 Постановления N 64).
Отдельными положениями Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон N 44-ФЗ) предусмотрена возможность осуществления закупки услуг по содержанию и ремонту недвижимого имущества, принадлежащего заказчику у единственного поставщика. Так, на основании п. 22 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ возможно заключение контракта управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности. Кроме того, на основании п. 23 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ контракт может быть заключен на оказание услуг по содержанию и ремонту одного или нескольких нежилых помещений, переданных в безвозмездное пользование или оперативное управление заказчику, услуг по водо-, тепло-, газо- и энергоснабжению, услуг по охране, услуг по вывозу бытовых отходов в случае, если данные услуги оказываются другому лицу или другим лицам, пользующимся нежилыми помещениями, находящимися в здании, в котором расположены помещения, переданные заказчику в безвозмездное пользование или оперативное управление.
Однако положений, которые позволяли бы заказчику осуществлять закупку, направленную на ремонт общего имущества здания, часть помещений в котором принадлежит заказчику, Закон N 44-ФЗ не содержит. Не предусматривает этот Закон и возможности заключения контракта со множественностью лиц на стороне заказчика. В свою очередь, неделимость общего имущества, на наш взгляд, не позволяет заключить контракт на ремонт лишь части общего имущества, соответствующей доле заказчика в праве общей собственности. Заключение договора на ремонт общего имущества остальными сособственниками, разумеется, возможно, однако в этом случае не вполне очевидным представляется механизм, с помощью которого заказчик впоследствии сможет возместить ту часть понесенных ими расходов, которая должна возлагаться на него. В такой ситуации единственным практически возможным вариантом нам представляется заключение заказчиком в порядке, предусмотренном Законом N 44-ФЗ, контракта на ремонт всей крыши*(3).
Разумеется, в случае, если ремонт общего имущества будет оплачен исключительно за счет муниципального образования, оно будет вправе требовать от остальных участников долевой собственности компенсации стоимости затрат на ремонт крыши соразмерно их доле в праве общей собственности. Иное означало бы сбережение на стороне участников долевой собственности, не участвующих в несении расходов на ремонт крыши, денежных средств без оснований, установленных законом или договором (неосновательное обогащение), которые, в силу ст. 1102 ГК РФ, подлежат возврату (смотрите, например, постановления ФАС Центрального округа от 14.11.2013 N Ф10-3327/13, ФАС Уральского округа от 11.09.2013 N Ф09-8418/13, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.06.2010 N А75-8846/2009, ФАС Поволжского округа от 16.08.2010 по делу N А55-11329/2009, определения ВАС РФ от 15.01.2010 N ВАС-17907/09 и от 11.10.2013 N ВАС-13636/13). Однако в целях достижения определенности по вопросу распределения соответствующих расходов, а также во избежание неблагоприятных последствий для заказчика, которые могут возникнуть в связи с квалификацией его действий по заключению такого контракта в качестве нерационального или нецелевого использования бюджетных средств, полагаем, что до начала осуществления закупки заказчику целесообразно заключить с остальными сособственниками соглашение о порядке возмещения ими расходов заказчика на ремонт крыши*(4). Подобное соглашение не подпадает под действие Закона N 44-ФЗ.

Интересное:  Малоимущая семья какие выплаты

Особенности раздела помещения

Что предусматривает данная процедура? В этом случае исходное помещение делится на части, для каждой из которых получается отдельная выписка из ЕГРН. Раздел помещения требуется не для всех сделок, проводимых с отдельными частями помещения. В отдельных случаях необходимости в проведении данной дополнительной процедуры нет. Но для сделок, связанных с арендой, субарендой, покупкой или продажей части помещения, раздел требуется. Раздел помещения при продаже его частей выполняется вместе с проведением последующих регистрационных действий. Опытные специалисты без труда справятся с данной задачей, независимо от того, на сколько частей при сделке делится помещение. Процедуру раздела предварительно следует выполнять при проведении сделок по ипотеке. Раздел помещения на несколько частей требуется в этом случае потому, что часть нежилого помещения передаче в ипотеку не подлежит, подобный подход возможен только при передаче отдельных частей в аренду. Если, к примеру, нежилое помещение включает несколько этажей, то сдать только один этаж в аренду возможно, а вот передать в ипотеку нельзя, если на этаж не получена отдельная выписка из ЕГРН. Раздел помещения может производиться на две, три и более частей, и распоряжаться в дальнейшем полученными частями собственник вправе по своему усмотрению.

Заказчиком кадастровых работ на раздел помещения может выступать как сам собственник или собственники помещения, так и доверенное лицо, которое получило от собственника/собственников надлежащим образом оформленную нотариальную доверенность. Важно, чтобы в этой доверенности были правильно и максимально точно прописаны необходимые полномочия для раздела помещения, внесению изменений в ЕГРН, получение выписок ЕГРН после регистрации.

Раздел нежилого помещения на два независимых помещения

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Интересное:  Как узнать телефон доверия судебных приставов

Имеется нежилое помещение площадью 250 м. кв. с двумя независимыми входами. Помещение находится в долевой собственности в долях 1/2 и 1/2. Возможно ли разделить это помещение на два независимых помещения таким образом чтобы у каждого собственника в собственности было свое независимое помещение с отдельным входом.

Раздел помещений

Процесс раздела помещений сопровождается изменением расположения его границ – переносом, объединением, появлением новых или сносом существующих конструктивных элементов. Если это процесс не затрагивает интересы владельцев смежных соседних помещений, перепланировка будет осуществляться только при проведении кадастровых работ в отношении одного ликвидируемого объекта и нескольких вновь образуемых помещений.

Законный способ проведения перепланировки предусматривает подготовку проекта перепланировки, который должен включать в себя указание на проведение необходимых работ и места расположения новых границ помещения. Проект перепланировки подлежит согласованию в уполномоченных органах, а после ее фактического завершения – приемкой в составе комиссии.

Можно ли и как разделить нежилое помещение на два помещения

Отдельно стоит заметить, что при разделе помещения должны быть поданы несколько технических планов. Следовательно, каждый план должен быть выдан на определенную часть нежилого объекта. Предоставить такие планы заказчики могут также при помощи многофункциональных центров, которые присутствуют практически в каждом большом городе.

  1. Специалист отправляет план при помощи официального портала Росреестра. А этом случае он будет обязан завизировать документ своей электронной подписью;
  2. Специалист может передать план на электронном носителе (диск, дискета и т.д.) заказчику, который самостоятельно подает его в Росреестр. И снова кадастровый инженер должен поставить свою цифровую подпись, прежде чем передать носитель заказчику.
Ссылка на основную публикацию