Существенные условия аренды

Энциклопедия решений

К аналогичному выводу пришел Пленум ВАС РФ, указавший, что стороны не вправе оспаривать договор, фактически исполнявшийся ими в отсутствие спора о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 постановления от 17.11.2011 N 73).

Эта правовая позиция получила законодательное воплощение в п. 3 ст. 432 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015), согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Существенные условия аренды

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 ГК РФ называет условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечает один из юристов: «Предметом договора всегда предоставляется право на чужое действие…».

Ко второй группе существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК, относятся условия, необходимые для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п.1 ст. 432 ГК, к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

Условия договора аренды

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора аренды, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

  • точное положение постройки и самого помещения;
  • вид — помещение нежилого типа или его часть;
  • цель использования, или, каким образом арендатор планирует эксплуатировать квадратные метры (например, в качестве склада или торговой точки);
  • дополнительные сведения – площадь помещения или здания, этаж, на котором находится объект.
Интересное:  Земельный участок как получить

Последний параметр имеет большое значение, потому что, часто арендодатель устанавливается плату за пользование имуществом с учетом метража помещения. Данные о размере площади указывается в кадастровом паспорте строения.

Любое соглашение, не противоречащее нормам действующего законодательства, предполагает наличие определенных положений и пунктов. Существенные условия договора аренды прописаны в гражданском кодексе и ряде других правовых актах. Соглашение может быть составлено строго в соответствие с действующими требованиями, а может иметь более гибкие условия.

Перечень существенных условий договора аренды

Если же речь идет об обычном случае, когда оплата начисляется в виде денежных средств, допускается принимать плату не только в рублях, но и в любой иностранной валюте. При этом важно указывать, какой курс будет использован (на какой день), и как будет происходить конвертация.

Это названия арендатора и арендодателя. Приводится полное официальное название компании, например, Общество с ограниченной ответственностью «Аквамарин» или индивидуальный предприниматель Венедиктова Оксана Александровна. Также прописывается, кто именно действует от лица компании (ФИО, должность). Допускается подписание соглашения представителем каждой стороны. В таком случае указывается его ФИО, номер доверенности и срок ее действия.

Что такое существенные условия договора аренды

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

  • оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
  • обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
  • возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Существенные условия договора аренды недвижимости

В большей степени это касается долгосрочным (больше 12 месяцев) и бессрочным сделкам, когда стоит отдельно согласовать вероятность и механизмы изменения размера оплаты. Ежегодный рост тарифов услуг ЖКХ, повышение налоговых ставок и на других факторы увеличивают расходы собственника объекта на его содержание, а значит, не может не отразиться на размере арендной платы. Вот почему важно выработать механизмы увеличения арендной платы и оговорить вероятные сроки ее изменения.

  1. Реквизиты участников сделки. При заключении арендного договора коммерческой недвижимости не лично одной или обеими сторонами, а их законными представителями, в документе должны быть отражены основания, на которых определенные лица действуют при заключении сделки.
  2. Предмет договора. Документ должен содержать четкие сведения, которые позволяют точно определить и установить недвижимое имущество, передаваемое в возмездное пользование, в качестве объекта аренды. Отсутствие подобных сведений в документе делает договор несогласованным, а сама сделка признается не заключенной.
  3. Арендная ставка (размер оплаты). Обязательный пункт арендного соглашения устанавливает размеры оплаты за используемое помещение. Необходимость данного обязательного условия подтверждена арбитражной и судебной практикой. Если арендная плата, периодичность и способ ее внесения не согласована участниками сделки письменно (не прописана в документе), сделка признается незаключенной.
Интересное:  Пенсия в москве сколько

Существенные условия договора аренды

Как видно из закрепленного в ст. 606 ГК РФ определения, договор аренды не влечет смены собственника (в отличие, например, от договора купли-продажи и других договоров по передаче имущества в собственность), предусматривая передачу арендодателем арендатору имущества либо только в пользование, либо в пользование и во владение одновременно.

Пример.
Суть дела.
Комитет имущественных отношений администрации города (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды земельного участка, относящегося к землям поселений, для размещения платной автостоянки. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи.
Прокурор обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, посчитав, что предприниматель неправомерно не оплачивает пользование земельным участком.
Позиция суда.
Суд установил, что договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию, и, руководствуясь ст. ст. 130, 433 и 609 ГК РФ, счел его незаключенным и не порождающим прав и обязанностей для сторон.
Факт пользования арендатором земельным участком подтверждается актом приема-передачи земельного участка, частичной оплатой, произведенной за пользование земельным участком, актом проверки использования земельного участка. При указанных обстоятельствах суд применил к правоотношениям сторон ст. ст. 1102, 1105 и 1107 ГК РФ о неосновательном обогащении и взыскал с арендатора в пользу арендодателя сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Таким образом, на основании изложенного суд удовлетворил требования заявителя.
(См. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25 июля 2007 г. N А43-30709/2006-12-577.)

Существенные условия аренды

Но есть маленькое исключение. Судебная практика исходит из того, что если договор аренды уже сторонами исполнен и у сторон относительно объекта аренды не возникают какие — либо споры, условие об объекте аренды не должно считаться несогласованным, а договор — незаключенным. Так согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

К предметам обихода относятся одежда, хозяйственный инвентарь, мебель и т.д. Обычно у предметов обихода отсутствуют заводские (серийные) номера, в связи с этим для идентификации этого имущества рекомендуется использовать инвентарные номера, либо идентификацию осуществить путем указания на качественные характеристики предмета обихода, которые в совокупности должны отражать внешние и потребительские особенности (размер, цвет, форма, особенность конструкции и т.д.) имущества. При этом в договоре настоятельно рекомендуется указать максимальное количество таких характеристик предмета обихода.

Существенные условия договора аренды

Таким образом, эта группа существенных условий договора (условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение) имеет правовое значение лишь на стадии заключения договора (преддоговорных контактов сторон), каковое полностью утрачивается с момента, когда договор считается заключенным.

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Ссылка на основную публикацию