Страхование титул это

Страхование титула при покупке квартиры: оформление полиса, условия

Довольно часто вместе с оформлением ипотеки банки обязывают клиента оформить страховку жизни и здоровья. Это и не удивительно, ведь банк заинтересован получить свои деньги в любом случае. На страховании титула никто обычно не настаивает, ведь в нем заинтересован не банк, а вы сами. Ведь даже в том случае, если покупка будет признана недействительной, деньги банку придется возвращать вам.

  • величины страховой суммы;
  • количества рисков, учтенных в договоре;
  • истории дома или квартиры (количества прежних владельцев);
  • наличия франшизы и ее размера;
  • особенностей нормативной базы, существовавшей на момент заключения предыдущих сделок или приватизации;
  • срока действия полиса.

Что такое титульное страхование сделок с недвижимостью и сколько это стоит

Почти всегда право собственности приобретается в ходе сделки купли-продажи, но при этом крайне редко цепочка ее участников ограничивается только покупателем и продавцом. Куда чаще объект переходит от одного собственника к другому несколько раз. В процессе таких переходов, вполне вероятно, могут иметь место нарушения закона, например, из-за ущемления прав третьих лиц. В итоге недвижимость может стать предметом судебного разбирательства, а судебным решением приобретатель лишен своего права собственности. Страховка титула покроет этот убыток.

Почти всегда, обращаясь в банк для получения ипотечной ссуды, чтобы купить квартиру на вторичном рынке недвижимости, заемщику будет выставлено требование застраховать титул. Сделки купли-продажи на вторичном рынке считаются весьма рисковыми. Это не единственный вид страхования, которое требуется оформлять покупателю квартиры в ипотеку, чаще всего банки дополнительно требуют страховать недвижимость от пожара.

Все о титульном страховании: что это и стоит ли игра свеч

Титульное страхование практикуют на вторичном рынке жилья, где выше риски права собственности. Особенно, если квартира была получена в наследство или много раз переходила из рук в руки. Причем, законность сделки может быть оспорена любым из прежних владельцев! Кроме того, страхование титула защищает покупателя и от явного мошенничества.

Пример. Суд признал сделку купли-продажи квартиры недействительной и назначил двустороннюю реституцию. Это когда обе стороны возвращают друг другу все полученное по сделке. Логика здесь такая: если покупателю стоимость квартиры возвращает продавец, то СК выплачивать возмещение уже не должна.

Что такое титульное страхование

Для рассмотрения вопроса о принятии какого-либо объекта на страхование сотрудники страховщика стараются подробно рассмотреть титульную историю объекта и самого продавца недвижимости. Но досконально проверить ранее оформленные сделки практически невозможно. Договор титульного страхования не является публичным, поэтому страховые компании могут отказать вам в страховании при наличии слишком высокого риска по объекту.

Первое, и самое основное, на что следует обратить внимание, это наличие в договоре страхования факта признания страховым случаем удовлетворения судом виндикационного иска. Именно это можно назвать основным риском в титульном страховании. Виндикационный иск — это иск истребования имущества из чужого незаконного владения. Если с имуществом было произведено несколько сделок, в результате которых оно переходило от одного владельца к другому, возможна ситуация, когда последнему владельцу имущества будет предъявлен виндикационный иск. Это случится, если во время проведения одной из сделок были нарушены права собственников. Виндикационный иск может быть предъявлен даже добросовестному приобретателю. Законный собственник может истребовать спорное имущество, в случаях, если имущество выбыло из владения помимо его воли. Часто в правилах страховщиков значится, что данный риск покрывается, только если это прямо указано в договоре. И такие компании по умолчанию его, естественно, в договор не вносят.

Интересное:  Страхование ипотеки недорого

Страхование титула: что это такое и зачем оно нужно? Титульное страхование: правила, условия, отзывы

Страховым случаем в данной ситуации считается прекращение прав на владение собственностью. Непосредственно событием, которое приводит к специальным выплатам, служит решение суда о признании ранее совершенной сделки по купле-продаже недвижимости либо документов, на основании которых таковая была осуществлена, недействительными.

В том случае, если на момент события лицо не внесло или же просрочило выплату очередного взноса по соглашению, то данная денежная часть удерживается из общей суммы. Все случаи, в рамках которых страховая компания имеет право отказать в возмещении, подробно приводятся в правилах этой услуги.

Титульное страхование не всегда спасает от лишения квартиры

Еще один важный момент – далеко не всегда страховка будет покрывать риски, о которых думает покупатель, заключая договор с компанией. «К сожалению, титульное страхование не панацея, так как зачастую страховые компании исключают из страхового покрытия возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая – в период действия договора, – предупреждает генеральный директор агентства «Финанс-Недвижимость» Эльвира Дадашева. – Это означает, что если причина, по которой собственник может потерять право собственности из-за притязаний третьих лиц, возникла до страхования титула (а в основном оно так и происходит), а страховой случай наступил уже в период обладания правом собственности, то страховая компания не будет ничего возмещать». Раньше такие случаи были очень распространены и по сути являлись показателем недобросовестности страховщиков – ведь в этом случае страховка практически теряет смысл. Сейчас чаще всего страхуются как раз события в прошлом, но нужно внимательно читать договор.

Есть и не столь очевидные нюансы. Первая проблема заключается в сроках. Чаще всего квартира страхуется на три года – срок давности по искам в отношении сделок с недвижимостью составляет три года. Однако, во-первых, в некоторых случаях срок может быть продлен до 10 лет, а во-вторых, истец может в суде настоять на том, чтобы этот срок отсчитывался не с момента заключения сделки, а с того времени, когда истец узнал, что его права были нарушены. «А узнать, возникнуть на пороге и пригрозить судом он может и через 10, и через 20 лет», — говорит Борис Шаронов. Выплачивать страховку в течение всех этих лет весьма накладно. Стоимость обычно составляет 0,2-1% в год, а в особо сложных случаях может достигать 5%. То есть это десятки тысяч рублей в год за бюджетную квартиру в Москве.

Страхование титула невыгодно для покупателя квартиры

  • Во-первых , когда после покупки квартиры будет доказано, что продавец был невменяем на момент совершения сделки, но суд не определил его как недееспособным. А когда начнется суд, то выяснится, что он-де не отдавал отчет своим действиям, хотя на сделке вел себя вполне адекватно — сделку признают недействительной. Здесь, даже справка с ПНД может не сработать, но лучше ее все-равно взять .
  • Во-вторых , покупая квартиру, полученную в процессе наследования, вы ни слухом ни духом не подозреваете, что может объявиться наследник, к примеру, из-за границы. Однако, если он объявится и предъявит свои права на квартиру — вы ее лишитесь.
  • В-третьих , в «зоне риска» так же квартиры. по которым проводились судебные тяжбы, либо они были конфискованы банком. В случае оспаривания судебных решений — вы также можете лишиться своей недвижимости.
Интересное:  Соглашение о разделе автомобиля при разводе образец

Они проверяют «юридическую чистоту» квартиры и оценивают риски, т.е. если квартира перепродавалась несколько раз за короткий промежуток времени, получена продавцов по наследству и еще ряд других факторов — риски будут высокими, как и процентные ставки, вследствие этого.

Страхование титула при покупке квартиры в ипотеку

Классический пример виндикационного иска — пьющий родственник отказался от своей доли квартиры в пользу брата, который выставил квартиру на продажу. А затем, проспавшись, заявил, что не руководил своими действиями, от доли отказываться не собирается и требует «вернуть все как было». Самое неприятное, что суд может стать на сторону «алконавта», если в момент совершения нотариальных действий об отказе им от своих прав не было проведено медицинское освидетельствование (а также в ряде других случаев).

Сотрудник московского агентства недвижимости «ИНКОМ» вспоминает курьезную историю, связанную со страхованием титула. Молодой человек хотел приобрести по ипотеке квартиру на вторичном рынке. Кредит ему одобрили, но при условии обязательного страхования титула, поскольку выбранная квартира находилась в собственности продавца менее трех лет. «А как же я застрахую титул, если у меня его нет? – испуганно спросил заемщик. – Мои родители – простые люди, и дворян в роду никогда не было»…

Что такое титульное страхование при ипотеке

СК предложит вам перечень сотрудничающих с ней адвокатов, любой из которых может заняться вашим делом. Вы, конечно, можете привлечь юриста со стороны, но это по большей части не имеет смысла. Во-первых, специалисты, рекомендованные страховщиками, имеют опыт в соответствующих делах, что увеличит ваши шансы на успех. Во-вторых, для многих страховщиков присутствие их представителя в суде является обязательным условием для выплаты вам компенсации в случае проигрыша дела.

Договор о титульном страховании может быть заключен на срок от года до 10 лет. Верхняя граница – это установленный Гражданским кодексом РФ период, в течение которого могут быть оспорены любые сделки с недвижимостью. Конечно, можно оформить страховку на 3—5 лет. Но при этом стоит учесть, что при возникновении страхового случая судебные разбирательства могут сильно затянуться. Если действие договора кончится до момента вынесения судом решения о снятии титула, о компенсации можно будет забыть. Вопросы о продлении страховки решаются индивидуально, и в спорных случаях – далеко не всегда в пользу клиента.

Страхование титула — возможные риски

Также при оформлении сделки обязательно нужно проверить всю историю приобретаемой жилой площади, но зачастую это невозможно, и даже опытный специалист не может справиться с такой задачей. Это происходит по причине того, что архивы не выдают запрашиваемую информацию, ссылаясь на то, что сведений о последнем собственнике вполне достаточно.

  1. Документы на передачу права собственности составлены с ошибками и фактически считаются ничтожными, чтобы избежать неприятных последствий от таких сделок используется титульное страхование.
  2. Проблемы могут возникнуть, если при совершении сделки, связанной с имущество не учтены права других собственников. Например, супруга, несовершеннолетних детей, неучтенных наследников и других лиц.
  3. Если после проведения сделки судом признается, что одна из сторон, принимающая в ней участие признана недееспособной.
  4. Различные виды мошенничества тоже входят в перечень возможных опасностей.
  5. Подделка документов, необходимых для совершения сделки.
  6. Также не стоит забывать и о человеческом факторе и причинении вреда по неосторожности, примером такой ситуации может послужить ошибка должностного лица, производящего регистрацию или же неправомочное решение суда.
Ссылка на основную публикацию